Chuyên gia góp 5 vấn đề pháp lý liên quan đến dự thảo Luật Đất đai

1. Tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất

- Luật Đất đai không “trực tiếp” trao quyền cho người bị thu hồi đất được trực tiếp thể hiện quan điểm có đồng ý/không đồng ý về việc thu hồi của mình. Do đó cần một chế định trao quyền trực tiếp cho người dân, có thể ấn định một tỷ lệ % để việc thu hồi này được thông qua (chẳng hạn 75% tổng số người sử dụng đất đồng ý, tính trên diện tích đất bị thu hồi, tham khảo cơ chế biểu quyết của Đại hội đồng cổ đông trong Công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp).

Luật Đất đai dùng “Hội đồng nhân dân” để thông qua quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất trước khi thu hồi đất không giải quyết được bài toán về quyền/lợi ích cho người bị thu hồi (dù vẫn hiểu Hội đồng nhân dân vận hành theo cơ chế đại diện).

- Về cơ chế áp giá đền bù, đối với việc thu hồi đất để thực hiện dự án mang tính chất thương mại như: làm khu đô thị, khu dân cư mới, khu công nghiệp, khu chế xuất,… cần xây dựng cơ chế áp giá đền bù giá theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.

Đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay để phục vụ lợi ích công cộng như hạ tầng giao thông, công trình sự nghiệp thì việc áp giá đền bù theo bảng giá đất (do UBND tỉnh ban hành/cập nhật theo giá sát giá thị trường) là phù hợp. Vấn đề ở đây là UBND tỉnh có làm tốt được nhiệm vụ này của mình hay không?

- Chỉ giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư khi đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, đền bù cho tất cả người bị thu hồi đất.

- Điều 63.2 Luật Đất đai quy định căn cứ thu hồi đất là “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”, tuy rằng tại Điều 48 Luật Đất đai đã quy định về việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng thực tế để người dân tiếp cận được với nội dung quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện và các cấp khác thì “quá khó khăn”. Để đảm bảo tính đồng bộ cần có cơ chế thực thi pháp luật.

2. Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản

Xây dựng cơ chế công khai toàn bộ tình trạng pháp lý của các thửa đất trên hệ thống thông tin điện tử để bất kỳ người dân nào cũng có thể truy cập và tiếp cận. Các thông tin về thửa đất cần được công khai: người sử dụng đất, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, sơ đồ thửa đất, mục đích sử dụng, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tình trạng quy hoạch, việc thế chấp/cầm cố hoặc các giao dịch liên quan,…. Để tiếp cận thông tin này, ngoài các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thì hiện nay chỉ có các Tổ chức hành nghề công chứng/công chứng viên mới được quyền tiếp cận (cấp quyền truy cập trong phạm vi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương). Xét thấy việc công khai và cho phép người dân được tiếp cận nguồn thông tin này sẽ hạn chế được rất nhiều các vấn đề tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và bất động sản khác vì người dân có nguồn thông tin về bất động sản khi giao dịch.

Cơ chế công khai này chắc chắn là làm được bởi nguồn thông tin về các thửa đất (bất động sản) đã và đang có sẵn. Lý nào các tổ chức hành nghề công chứng/công chứng viên có quyền tiếp cận theo cơ chế “online” mà người dân không thể tiếp cận nguồn thông tin này như vậy.

Hiện nay, Bộ kế hoạch và đầu tư đã và đang làm được việc công khai thông tin cơ bản về 1 doanh nghiệp (tại cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp https://dangkykinhdoanh.gov.vn/vn), có những thông tin là miễn phí, có những thông tin cần trả phí để được cung cấp.

Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định vấn đề này và giao Chính phủ/Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện.

3. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất/bất động sản

- Thuế suất 2% do người bán phải nộp trên giá chuyển nhượng là cách đánh thuế không đúng với bản chất của thuế thu nhập, vì dù không có thu nhập, hay bị lỗ thì vẫn phải nộp thuế thu nhập.

- Khi đã xây dựng được bảng giá đất theo giá thị trường, sử dụng bảng giá đất này là cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân.

- Luật cần quy định thanh toán giao dịch BĐS của cá nhân phải thông qua ngân hàng=> đảm bảo minh bạch, an toàn, tránh thất thu thuế, giảm thiểu tranh chấp.

4. Vấn đề quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (sau đây gọi tắt là khu công nghiệp)

Điều 149.3 Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân/tổ chức thuê lại đất trong Khu công nghiệp (viện dẫn tới Điều 174 và Điều 175) chỉ giới hạn và tương ứng với 02 trường hợp: trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thực tế, các chủ đầu tư khu nghiệp và bên thuê lại đất vẫn đang duy trì rất nhiều hợp đồng thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất theo phân kỳ 2,3,4,5,10, 15,… năm/lần và ngay ở thời điểm hiện tại vẫn “đang có nhu cầu” được thanh toán theo các phân kỳ không phải là hàng năm hay một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Vậy quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại đất khi đã và sẽ xác lập các hợp đồng thuê lại đất với chu kỳ thanh toán là 2,3,4,5,10,15….. năm/lần sẽ được xác định theo Điều 174 hay Điều 175 Luật Đất đai? Các quyền của người sử dụng đất tại Điều 174 và Điều 175 là khác nhau và ảnh hưởng lớn tới người sử dụng đất, chủ đầu tư là bên cho thuê lại. Các chủ đầu tư khu công nghiệp và Sở TNMT ở một số địa phương đang rất lúng ở vấn đề này.

5. Vấn đề phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã (đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) là một trong các điều kiện khởi kiện là không phù hợp.

- Điều 202.1 Luật Đất đai chỉ quy định rằng: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Hiện dự thảo Luật chỉ “khuyến khích” các bên hòa giải chứ không bắt buộc.

- Điều 3.2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.” => Hệ thống tòa án áp dụng quy định này để trả lại đơn khởi kiện, không thụ lý giải quyết vụ án khi các bên chưa tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã.

Xét quy định trên của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP là không phù hợp với Luật Đất đai. Đồng thời, tính hiệu quả về việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại UBND cấp xã là không cao, tỷ lệ vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết thông qua hòa giải tại UBND cấp xã là rất thấp (đánh giá chủ quan theo kinh nghiệm làm việc). Chính quy định này của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP là một trong các nguyên nhân gây ra tình trạng tranh chấp đất đai bị kéo dài thời gian giải quyết.